Sáp nhập các đơn vị hành chính: Dư địa mới cho bất động sản công nghiệp

Theo các chuyên gia, việc mở rộng địa giới hành chính giúp các tỉnh, thành có thể quy hoạch thêm nhiều khu công nghiệp mới với diện tích lớn hơn, cung cấp thêm lựa chọn cho doanh nghiệp.

Việc điều chỉnh địa giới hành chính các tỉnh, thành phố không chỉ là bước đi thể chế quan trọng mà còn được kỳ vọng tạo cú huých cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn chuyển mình chiến lược.

Theo các chuyên gia bất động sản, nếu được triển khai bài bản, quá trình tái cơ cấu này có thể tạo đòn bẩy cho việc hình thành các vùng công nghiệp-đô thị quy mô lớn, hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư quốc tế.

Kỳ vọng vào thủ phủ khu công nghiệp mới

Việc Thành phố Hồ Chí Minh mới chính thức đi vào hoạt động từ ngày 1/7/2025 trên cơ sở hợp nhất 3 địa phương Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu sẽ tạo ra một siêu đô thị tầm quốc tế, đồng thời tạo ra một trung tâm kinh tế-đô thị mới có sức cạnh tranh mạnh mẽ, phát huy tối đa các lợi thế tự nhiên, địa lý và cơ sở hạ tầng của ba địa phương.

Từ thực tiễn của Thành phố Hồ Chí Minh mới, các chuyên gia của Savills Việt Nam nhận định vị trí liền kề và hệ thống giao thông kết nối đồng bộ giữa ba địa phương giúp việc quy hoạch không gian kinh tế, đô thị thuận lợi và hiệu quả hơn.

Quỹ đất mở rộng, tạo điều kiện cho các chiến lược giãn dân, phát triển đô thị vệ tinh và xây dựng các khu đô thị mới hiện đại. Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông dự kiến được đồng bộ hóa, đặc biệt là hệ thống đường bộ, đường thủy và cảng biển, sẽ tăng cường khả năng liên kết vùng và nâng cao năng lực logistics.

Xét về thế mạnh riêng của từng địa phương, bà Giang Huỳnh - Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills Thành phố Hồ Chí Minh nhận xét Thành phố Hồ Chí Minh hiện là trung tâm kinh tế tài chính, dịch vụ lưu trú và nhà ở với dân số lớn nhất. Tuy nhiên, hạ tầng tại đây đang chịu áp lực lớn do sự tập trung hóa cao, dẫn đến tình trạng giao thông ngày càng tắc nghẽn. Bình Dương được xem là thủ phủ công nghiệp, đồng thời tốc độ đô thị hoá cao. Bà Rịa-Vũng Tàu có lợi thế về cả du lịch và công nghiệp.

“Việc hợp nhất 3 khu vực này sẽ tạo ra một vùng kinh tế lớn mạnh, đa dạng các lĩnh vực như công nghiệp, nhà ở, thương mại dịch vụ và du lịch. Để phát huy hết tiềm năng này, việc triển khai chiến lược quy hoạch đồng bộ và thủ tục hành chính hiệu quả là vô cùng quan trọng,” bà Giang Huỳnh chia sẻ.

Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060 vừa được Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà ký Quyết định phê duyệt cũng đã thể hiện rõ việc hình thành các khu công nghiệp mới.

Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục nâng cấp, phát triển và hình thành mới các khu công nghệ cao với tổng diện tích khoảng 2.200-2.600ha gồm Khu công nghệ cao Thành phố Hồ Chí Minh, khu công viên khoa học và công nghệ tại phân vùng đô thị Thủ Đức; khu công nghệ cao Phú Mỹ Hưng tại huyện Củ Chi hiện nay. Phát triển các khu công nghệ khác tại khu đô thị trung tâm và tại các khu vực huyện Củ Chi, Bình Chánh và Nhà Bè hiện nay.

Tại các khu hiện hữu, chuyển đổi không gian theo hướng tăng cường kết nối hoạt động sản xuất, tập trung nghiên cứu-phát triển, hoàn thiện hệ sinh thái sáng tạo để dẫn dắt trình độ công nghệ của khu vực và quốc gia; hình thành không gian nghiên cứu kết hợp ứng dụng công nghệ cao, đào tạo nhân lực và sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao.

Thành phố Hồ Chí Minh cũng tập trung phát triển chức năng công nghiệp gồm 33 khu công nghiệp, 3 khu chế xuất và 7 cụm công nghiệp, quy mô khoảng 9.200-10.200ha tại các khu vực dọc theo các tuyến đường Vành đai 3, tuyến tránh của Quốc lộ 22, cảng Hiệp Phước và một số khu vực thuận lợi kết nối giao thông và chuyển đổi chức năng tại Bình Chánh, Củ Chi, Bắc Cần Giờ hiện nay…

Đồng thời, thành phố khuyến khích phát triển mới, chuyển đổi không gian trong khu công nghiệp phù hợp với mô hình sản xuất theo hướng ứng dụng công nghệ cao, công nghệ tiên tiến, giảm thiểu tác động tiêu cực tới môi trường đô thị.

Theo Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh, thời gian tới, Thành phố Hồ Chí Minh mới quy hoạch phân khu đất khu chế xuất, khu công nghiệp từ 13.000-13.300ha; đất khu chế xuất, khu công nghiệp đủ điều kiện cho thuê từ 6.500-6.800ha; phát triển 4-5 khu công nghiệp hiện hữu thành khu công nghiệp sinh thái.

Để thúc đẩy thu hút đầu tư, nhất là những lĩnh vực có hàm lượng chất xám cao, ông Lê Văn Thinh - Trưởng Ban Quản lý Khu chế xuất, Khu công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh cho biết thành phố tập trung cải cách hành chính, chỉ số cải cách hành chính (Par-Index), đánh giá năng lực cạnh tranh cấp sở - ban, ngành và địa phương (DDCI), chuyển đổi số (DTI)...

Đặc biệt, triển khai hiệu quả các nghị quyết đột phá của Trung ương, tạo động lực khơi dậy mạnh mẽ các nguồn lực, thúc đẩy tăng trưởng, tái cơ cấu, chuyển đổi mô hình các khu chế xuất, khu công nghiệp theo hướng đổi mới sáng tạo, công nghệ cao, kinh tế tuần hoàn, công nghệ xanh và công nghệ số; thu hút đầu tư các dự án có quy mô lớn, có giá trị gia tăng và tác động lan tỏa cao; đồng thời, mở rộng không gian phát triển các khu công nghiệp, xây dựng mới một số khu công nghiệp công nghệ cao, xây dựng kết cấu hạ tầng hiện đại, gắn với khu đô thị công nghiệp tích hợp đầy đủ tiện ích xã hội, tạo môi trường sống và làm việc đạt chuẩn quốc tế nhằm thu hút chuyên gia quốc tế và nhân lực chất lượng cao trong nước...

Giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam bứt phá

Việc sáp nhập các đơn vị hành chính không đơn thuần là thay đổi về mặt địa giới mà còn mang theo mục tiêu tinh gọn bộ máy, giảm phân mảnh trong quy hoạch và tăng sức cạnh tranh giữa các địa phương.

Bà Giang Huỳnh phân tích để quá trình sáp nhập hành chính đạt hiệu quả bền vững và tối ưu hóa việc sử dụng quỹ đất đô thị, cần đồng bộ giải quyết bốn yếu tố chính.

Thứ nhất là thủ tục hành chính và đất đai để rà soát và đơn giản hóa các thủ tục liên quan đến hành chính và đất đai; thứ hai là quy hoạch tổng thể thông qua việc xây dựng quy hoạch thống nhất cho cả đất đai và cơ sở hạ tầng; thứ ba là cơ chế tài chính đến từ việc thiết lập cơ chế giải ngân vốn đầu tư công hiệu quả cho hạ tầng; cuối cùng là có một chiến lược phát triển chung rõ ràng.

“Việc quy hoạch trên một diện tích đất lớn hơn sau sáp nhập sẽ tạo dư địa để đưa ra các quyết định quy hoạch mới, định hình hạ tầng và các khu dân cư trong tương lai. Điều này giúp giải quyết bài toán giãn dân, khơi thông nguồn cung nhà ở mới. Tuy nhiên, các khu vực này cần đảm bảo khả năng tiếp cận tốt đến trung tâm thành phố để thu hút người dân có nhu cầu ở thực sự di dời. Đồng thời, cần có chiến lược phát triển cơ sở hạ tầng mới và thu hút nhà đầu tư vào các khu vực này,” bà Giang Huỳnh nói.

Theo phân tích từ ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc, Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills Hà Nội, việc này nếu được thực hiện bài bản sẽ mở đường cho sự hình thành của các hệ sinh thái đô thị-công nghiệp tích hợp, có sức hấp dẫn cao hơn đối với các dòng vốn đầu tư nước ngoài đang ngày càng chọn lọc điểm đến. Việc mở rộng địa giới hành chính giúp các tỉnh, thành có thể quy hoạch thêm nhiều khu công nghiệp mới với diện tích lớn hơn, cung cấp thêm lựa chọn cho doanh nghiệp.

Từ việc gia tăng quỹ đất, các doanh nghiệp trong và ngoài nước sẽ dễ dàng tìm được vị trí phù hợp để mở nhà máy, tránh tình trạng khan hiếm đất công nghiệp tại các địa phương có nhu cầu cao. Bên cạnh đó, sau sáp nhập, các tỉnh, thành có diện tích lớn hơn có điều kiện để phân vùng rõ ràng hơn, từ đó phát triển các khu công nghiệp hoặc tổ hợp công nghiệp chuyên biệt như Khu công nghiệp hỗ trợ hoặc khu công nghiệp hỗ trợ chuyên ngành chuyên cung cấp linh kiện, phụ tùng cho ngành sản xuất lớn hoặc một ngành sản xuất cụ thể nào đó như ôtô, bán dẫn.

Theo chuyên gia bất động sản, các địa phương vốn đã là điểm sáng về thu hút đầu tư, khi được hợp nhất và phối hợp chặt chẽ hơn về quy hoạch, sẽ bổ trợ lẫn nhau về cơ sở hạ tầng, lao động và định hướng phát triển. Quy mô lớn giúp địa phương đạt chuẩn cao hơn về hạ tầng và quản lý, từ đó nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu.

Nếu việc hợp nhất được thực hiện đồng bộ với đầu tư hạ tầng, đặc biệt là đường vành đai, cảng biển, sân bay và hạ tầng số, các khu công nghiệp sẽ không còn bị giới hạn bởi ranh giới hành chính. Doanh nghiệp có thể tiếp cận lực lượng lao động từ nhiều địa phương hơn, với chi phí vận hành tối ưu hơn. Sự phát triển của hạ tầng liên vùng cũng thúc đẩy xu hướng dịch chuyển khỏi các thị trường công nghiệp truyền thống, nơi nguồn cung hạn chế và chi phí đầu tư ngày càng gia tăng.

Các địa phương mới có quỹ đất rộng, giá rẻ và hạ tầng được cải thiện sẽ có cơ hội vươn lên thành trung tâm công nghiệp mới. Về phía cơ quan quản lý, điều tiên quyết là truyền thông rõ ràng và minh bạch về lộ trình chuyển đổi. Việc chủ động đối thoại với doanh nghiệp, cung cấp các cơ chế hỗ trợ, đặc biệt cho doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ là yếu tố quyết định để tránh xáo trộn lớn và giữ vững đà tăng trưởng dòng vốn đầu tư.

Hợp nhất các tỉnh, thành là một cải cách hành chính mang tính bước ngoặt, tác động trực tiếp đến không gian phát triển tại Việt Nam. Khi được thực hiện với tầm nhìn dài hạn và quyết tâm đồng bộ, đây có thể trở thành cú hích mới, giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam bứt phá, đóng vai trò chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu./.