Cuối năm, đất nền miền Bắc có còn lên "cơn sốt"?

Sau cơn sốt đất nền cục bộ tại nhiều địa phương miền Bắc dịp đầu năm, nhà đầu tư lo lắng tình trạng này lại tái diễn vào cuối năm.

Báo cáo về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 (thời điểm chưa sáp nhập các tỉnh, thành) của Công ty Property Guru Việt Nam mới đây cho thấy, đất nền nhiều địa phương miền Bắc đã tăng giá rất mạnh giai đoạn từ đầu năm 2023 đến quý II/2025. Chẳng hạn, tại Hòa Bình, giá đất nền tăng tới 200%, Bắc Giang tăng 100%, Hưng Yên tăng 75%, Bắc Ninh tăng 54%, Vĩnh Phúc tăng 26%...

Tại Bắc Ninh, giá đất nền lên tới 36 triệu đồng/m², Hưng Yên 35 triệu đồng/m², Hà Nam và Hải Dương khoảng 26 triệu đồng/m², Bắc Giang và Vĩnh Phúc 24 triệu đồng/m².

Anh Lê Tuấn Anh, một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết, thời điểm cuối năm 2024, anh định mua 1 lô đất nền hơn 100 m² tại xã Kiều Phú (Hà Nội) với giá 40 triệu đồng/m², nhưng vì nhiều lý do nên không mua được. Đến tháng 3/2025, anh quay lại tìm mua đất tại khu vực này thì giá đã tăng lên 55 triệu đồng/m². Lô đất trước kia anh định mua cũng đã được chủ rao bán 60 triệu đồng/m².

"Tôi rất bất ngờ khi thấy chỉ trong thời gian ngắn mà giá đã tăng từ 30 - 50%", anh Tuấn Anh nói.

Đất nền được dự báo vẫn tiếp đà tăng giá nhưng khó lên cơn sốt (Ảnh minh họa)

Cũng theo anh, không chỉ tại xã Kiều Phú mà tại xã Quốc Oai, xã Phú Cát, giá đất nền cũng tăng 20 - 30% so với cuối năm 2024. "Mặt bằng giá quá cao khiến tôi đến giớ vẫn chưa dám xuống tiền mua vì còn phải tính toán lợi nhuận sau đầu tư. Chắc tôi sẽ đợi thị trường cuối năm hạ nhiệt rồi tính tiếp", anh Tuấn Anh chia sẻ.

Tuy nhiên, anh Tuấn Anh cũng bày tỏ sự băn khoăn, e ngại từ nay đến cuối năm, sốt đất nền có thể tiếp tục xảy ra, khiến mặt bằng giá không thể đi xuống.

Nhận định về vấn đề này, nhiều chuyên gia đưa ra dự đoán: Giá đất nền tuy có thể tiếp tục tăng nhưng khó lên cơn sốt trong nửa cuối năm nay.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO khoa Tài chính - ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), phân tích: Sự tăng giá thời gian qua chủ yếu là hiện tượng phục hồi sau chu kỳ điều chỉnh sâu trong giai đoạn 2022 - 2024 chứ chưa phải là tín hiệu cho một “cơn sốt” theo nghĩa tài sản tăng giá đột biến, dòng tiền đổ vào ồ ạt và hành vi đầu cơ lan rộng.

Để xảy ra sốt đất, cần nhiều yếu tố và hiện các yếu tố này đều chưa xuất hiện. Thứ nhất là các công cụ kiểm soát tín dụng vào bất động sản rủi ro vẫn được duy trì có mục tiêu, đặc biệt với các phân khúc như đất nền, nên dù dòng tiền có “ấm lại”, nhưng không dư thừa để tạo nên bong bóng.

Thứ hai, nhà đầu tư đang quay trở lại thị trường nhưng hành vi đã thay đổi, họ ưu tiên tài sản pháp lý rõ ràng, vị trí thật, có dòng tiền, thay vì săn theo tin đồn như trước.

Thứ ba, các công cụ kiểm soát thị trường đất nền đã và đang được áp dụng mạnh tay như: siết phân lô, tách thửa; minh bạch hóa quy hoạch; số hóa dữ liệu đất đai; định hướng đánh thuế tài sản.

Đặc biệt, hệ thống pháp luật mới từ năm 2025 (Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản sửa đổi) đang tạo nền móng quản trị thị trường chặt chẽ hơn, giảm rủi ro tạo sốt ảo.

"Tôi cho rằng, thị trường sẽ không xảy ra cơn sốt đất nền diện rộng vào cuối năm nay. Có thể xuất hiện những điểm nóng cục bộ nhưng mang tính ngắn hạn, phân mảnh và chủ yếu xoay quanh các địa bàn có đột phá về hạ tầng, đô thị hóa hoặc sự chuyển dịch công nghiệp thực chất", ông Huy nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Property Guru Việt Nam cũng cho biết, sau giai đoạn tăng nóng, thị trường đang có sự chuyển dịch từ đất nền sang các phân khúc có thanh khoản tốt hơn như căn hộ. Thị trường đất nền miền Bắc hiện không còn là “miếng bánh dễ ăn” với mọi nhà đầu tư. Bài toán chọn đúng điểm rơi, đúng khu vực, đúng thời điểm đang trở nên khắt khe hơn.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh cũng cho rằng, triển vọng phân khúc đất nền từ nay đến cuối năm phụ thuộc rất nhiều vào các chính sách.

“Tâm lý nhà đầu tư ảnh hưởng rất lớn tới loại hình đầu tư. Khi thị trường bất ổn, họ tìm đến tài sản an toàn như chung cư. Khi thị trường bắt đầu hưng phấn, họ sẽ tìm đến đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng. Lộ trình này rất rõ ràng", ông nói.

Theo đó, nếu các chính sách sắp tới, đặc biệt là về thuế, được ban hành một cách rõ ràng, thuận lợi và hợp lý, thị trường đất nền hoàn toàn có khả năng nóng trở lại. Ngược lại, nếu chính sách vẫn còn phức tạp, tâm lý đầu tư thận trọng lại diễn ra, cộng thêm những thông tin về khả năng đánh thuế đất bỏ hoang thì nhà đầu tư sẽ phải tính toán rất kỹ lưỡng.

Còn ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, dự báo những bất động sản đáp ứng được nhu cầu ở thực sẽ có tiềm năng tăng giá. Thực tế cho thấy, tại những khu vực có mật độ dân cư thấp và ít tiện ích, giá đất nền không tăng mạnh bằng các khu vực đã hình thành nhà ở, có đầy đủ dịch vụ tiện ích, đáp ứng tốt nhu cầu ở thực.

Chính vì vậy, theo ông Chung, các nhà đầu tư trước đây có thói quen đầu tư đất nền sẽ dần dịch chuyển sang bất động sản nhà ở. Họ sẽ tập trung vào các nơi đông dân cư, khu vực trung tâm và có khả năng cho thuê tốt.